Долевое строительство является одной из наиболее распространенных форм участия граждан в жилищном строительстве. В целях защиты прав участников долевого строительства и обеспечения их законных интересов, законодательство Российской Федерации устанавливает ряд мер и механизмов.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ) дольщики имеют право на получение полной и достоверной информации о ходе строительства, а также на защиту своих интересов в случае нарушения условий договора.
Одним из ключевых механизмов защиты прав дольщиков является использование эскроу-счетов в банках, имеющих соответствующую лицензию.
Указанные счета обеспечивают защиту средств дольщиков, так как доступ к ним застройщик получает только после выполнения определенных условий, таких как завершение строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это значительно снижает риски потери средств и в случае банкротства застройщика.
При этом согласно части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для приобретения помещений в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости, не введенных в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем имеются случаи привлечения строительными организациями денежных средств граждан до заключения и регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Использование иных форм договоров позволяет застройщику привлекать денежные средства граждан в наличной форме, без государственной регистрации сделок в нарушение установленного законом порядка.
Кроме того, указанные договоры заключаются в целях избежания ответственности застройщика в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику долевого строительства, начисляемую в соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ.
Таким образом, заключение договоров займа, предварительной купли-продажи, инвестирования в строительство или иных видов гражданско-правовых сделок, подменяющих договор долевого участия, противоречит действующему законодательству